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    二线城市扎堆酝酿提高地价 难改开发商拿地节奏
    来源:每日经济新闻 作者:一号钢 发布日期:2014-01-02

    2013年12月,郑州、青岛、海口以及厦门4个二线城市一同加入到调整基准地价的大军中。

    中国房地产学会副会长陈国强(微博)告诉《每日经济新闻》记者,集中调整的原因,一是到了调整的年限;二是由于过去几年的土地价格整体抬升。基准地价是个参考值,过去的基准地价偏低,新出让的地块就不太容易反映真实地价水平。

    基准地价的调整,对于进军二线城市的开发商有何影响?

    阳光100置业集团常务副总裁范小冲向《每日经济新闻》记者表示,会影响开发商的拿地成本,但不会改变其在二线城市的开发节奏。

    4个二线城市酝酿提高基准地价

    《每日经济新闻》梳理发现,郑州、青岛、海口、厦门拟调整基准地价,与之前相比都有不同程度的上涨。

    公开资料显示,海口市本轮更新成果与2009年基准地价相比,整体水平上涨了164.23%;郑州市与2009年公布实施的基准地价相比,住宅用地整体平均上涨85%,商业用地平均上涨125%;厦门市本轮拟调整的基准地价与2007年公布实施的基准地价相比,部分片区涨幅超过100%。

    值得关注的是,根据克而瑞机构的统计数据,从上一轮基准地价实施时间到目前,上述4个二线城市房价均有所上涨,且涨幅均超过20%。

    在2013年,4个城市中涨幅较为明显的当属郑州市和厦门市。

    国家统计局公布的2013年7月70个大中城市住宅销售价格变动情况中,郑州市新建商品住宅环比上涨1.7%,居中部省会城市第一,在全部70个大中城市中排名第四。而同年8月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,厦门市新建商品住宅价格环比上涨1.0%,涨幅位居全国第六。

    青岛市国土资源和房屋管理局市场处处长元廷世告诉《每日经济新闻》记者,调整基准地价的评估有多种方法,包括用房价来倒推地价、基准地价系数修正法、房屋收益还原法等大约4、5种还原方法,地价是随着房价走的,因此地价滞后于房价。这样就可以根据土地、房屋的交易价格,测算出基准地价;鉴于国家要防止房地产过快增长,在这种前提下,基准地价比土地市场平均价格要略低一些。

    国土资源部2001年发布的相关文件规定,各级土地行政主管部门要依照法律规定,建立和及时更新基准地价。基准地价原则上每三年更新一次,并根据市场变化,适时进行调整。

    值得注意的是,上述4城市地价调整都过了3年的期限。

    厦门市截至2013年实施的基准地价自2007年起施行,郑州市基准地价是2009年公布实施的,海口市原基准地价标准至本轮评估基准日已逾3年。

    “青岛市在2007年调整过一次基准地价。”元廷世透露,2010年又调整过一次,也通过了上级国土部门的验收,但没有实施。因此,当前的情况相当于6年才调整一次。

    开发商节奏难受影响

    首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池接受《每日经济新闻》记者采访时表示,随着城市设施的完善,基准地价肯定是不断提高的。

    但陈国强指出,基准地价的提高,并不意味着之后地块成交价格的提升。土地成交价格,取决于地块性质、地块规模大小、区位条件以及参加竞拍企业的多少等。

    范小冲告诉记者,基准地价的调整幅度是有限的。基准地价调整,影响最大的是低价值、非热点城市的土地,而对于一些热门二线城市,影响并不大。

    对于其中原因,范小冲分析,低价值、非热点城市的土地往往是底价成交,提高基准地价就提高了开发商的土地成本。而对于热门二线城市,多家房企抢地、价高者得,成交价格远高于基准地价。

    河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京告诉记者,由于目前郑州市土地稀缺,房企拿地已现分化,小型房企尚没有能力在郑州拿地,而标杆房企拿地还是依据自身的战略节奏,不会因为基准地价的上升而改变拿地节奏。

    建业地产内部人士在接受记者采访时表示,建业地产已在郑州市有了大体量的土地储备,对市场要继续观望,短期内基本上不会去抢高价地。

     

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